Le simulateur immobilier est devenu l’allié incontournable de tout acquéreur ou investisseur au Maroc. Qu’il s’agisse d’estimer ta capacité d’emprunt, de calculer la mensualité d’un prêt immobilier, de mesurer l’impact d’un taux d’intérêt ou de chiffrer les frais d’acquisition (souvent appelés “frais de notaire” au Maroc), une bonne simulation te fait gagner du temps et surtout de l’argent.
Pourquoi un simulateur immobilier change tout ?
Acheter un bien immobilier au Maroc, c’est souvent le projet d’une vie. Mais entre les mensualités de crédit, les frais cachés, la fiscalité et la rentabilité locative, il est facile de se perdre dans les calculs… ou pire, de commettre une erreur qui te coûtera des milliers de dirhams.
Un simulateur immobilier est bien plus qu’un simple calculateur : c’est ta centrale de décision pour chaque étape de ton projet immobilier. Que tu souhaites estimer ta capacité d’achat, comparer les offres de crédit, calculer la rentabilité d’un investissement locatif ou anticiper les frais d’acquisition et la fiscalité, ces outils te donnent une vision claire et chiffrée en quelques clics.
L’objectif ? T’aider à décider vite et bien, en centralisant tous les calculs essentiels : budget, mensualités, rendement brut et net, cash-flow, TAEG, frais de notaire, scénarios de revente et bien plus.
Pourquoi investir du temps dans ces simulations ? Parce que chaque point de pourcentage négocié sur ton taux d’intérêt, chaque dirham économisé sur les frais d’acquisition, et chaque mois gagné dans le processus d’achat améliore directement ta rentabilité et réduit ton risque.
Dans cet article, je te présente 24 simulateurs immobiliers essentiels, classés par thématique, pour couvrir absolument tous les aspects de ton projet au Maroc.
1. Achat & Budget : Combien puis-je vraiment emprunter ?
Simulateur de capacité d’achat
À quoi ça sert ? Déterminer le prix maximum du bien que tu peux te permettre en fonction de tes revenus, charges mensuelles et apport personnel.
Entrées :
- Revenus nets mensuels
- Charges mensuelles (crédits en cours, loyer actuel)
- Apport personnel disponible
- Durée de crédit envisagée
Sorties :
- Budget maximum d’achat
- Mensualité cible recommandée
- Taux d’effort (ne doit pas dépasser 33-35% au Maroc)
Exemple concret : Si tu gagnes 15 000 MAD/mois, avec 3 000 MAD de charges et un apport de 200 000 MAD, ce simulateur te dira que tu peux viser un bien jusqu’à environ 800 000 MAD sur 20 ans.
Simulateur acheter vs louer
À quoi ça sert ? Savoir si, dans ton cas précis, il vaut mieux acheter ou continuer à louer.
Entrées :
- Loyer mensuel actuel
- Durée de détention envisagée du bien (combien d’années tu comptes y rester)
- Prix du bien visé
- Taux d’intérêt du crédit
- Frais d’achat estimés
- Croissance annuelle des prix immobiliers dans la zone
Sorties :
- Coût total sur X années (achat vs location)
- Point mort (break-even) : à partir de combien d’années l’achat devient rentable
- Recommandation chiffrée
Conseil : Si tu comptes déménager dans moins de 5 ans, la location est souvent plus avantageuse. Au-delà, l’achat commence à payer.
Simulateur de négociation de prix
À quoi ça sert ? Estimer une fourchette de prix réaliste pour négocier intelligemment avec le vendeur.
Entrées :
- Prix affiché du bien
- Prix des biens comparables dans le quartier
- Travaux à prévoir
- Délai moyen de vente dans le secteur
Sorties :
- Fourchette de prix cible (ex. : -5% à -12%)
- Leviers de négociation identifiés (travaux, durée d’exposition, état général)
Astuce : Un bien affiché depuis plus de 6 mois est souvent plus négociable. Utilise cette donnée pour renforcer ton offre.
2. Financement & Crédit : Optimiser son prêt immobilier
Simulateur mensualité & tableau d’amortissement
À quoi ça sert ? Calculer précisément ta mensualité de crédit et visualiser l’évolution capital/intérêts sur toute la durée.
Entrées :
- Montant emprunté
- Taux nominal annuel
- Durée du crédit (en années ou mois)
- Périodicité des remboursements (mensuelle généralement)
Sorties :
- Mensualité exacte
- Coût total des intérêts
- Échéancier détaillé (quelle part de capital et d’intérêts chaque mois)
Exemple : Pour 500 000 MAD sur 20 ans à 5%, ta mensualité sera d’environ 3 300 MAD, et tu paieras 292 000 MAD d’intérêts au total.
TAEG & coût global du crédit
À quoi ça sert ? Comparer les vraies offres bancaires en incluant TOUS les frais cachés.
Entrées :
- Taux nominal
- Assurance emprunteur
- Frais de dossier
- Frais de garantie (hypothèque ou caution)
- Frais d’évaluation du bien
Sorties :
- TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
- Coût global réel du crédit
- Comparateur multi-banques
Pourquoi c’est crucial ? Une banque peut afficher un taux de 4,5% mais avoir un TAEG de 5,2% à cause des frais annexes. Une autre à 4,8% nominal peut avoir un TAEG de 5,0% et être au final moins chère.
Fixe vs variable vs mixte
À quoi ça sert ? Choisir le type de taux le plus adapté à ton profil et ton horizon de détention.
Entrées :
- Grilles de taux actuelles (fixe, variable, mixte)
- Horizon de détention prévu
- Scénarios d’évolution des taux
Sorties :
- Coût comparé sur la durée totale
- Sensibilité au risque (stress test : que se passe-t-il si les taux grimpent de +2% ?)
Conseil : Taux fixe = sécurité et prévisibilité. Taux variable = pari sur une baisse ou stabilité des taux. Mixte = compromis (5-10 ans fixe, puis variable).
Impact de l’apport et de l’aide au logement
À quoi ça sert ? Mesurer combien tu économises en augmentant ton apport ou en mobilisant les aides disponibles (Fogarim, garantie FGDL, etc.).
Entrées :
- Montant de l’apport personnel
- Montant de l’aide éventuelle
- Prix du bien
Sorties :
- Baisse de mensualité générée
- Gain sur le coût total des intérêts
- Seuil d’acceptation par la banque (amélioration du dossier)
Exemple : Passer de 10% à 20% d’apport sur un bien de 1 000 000 MAD peut te faire économiser jusqu’à 60 000 MAD d’intérêts sur 20 ans.
<a name= »investissement-locatif »></a>
3. Investissement locatif & Rentabilité : Investir malin
Simulateur de rendement brut / net / net-net
À quoi ça sert ? Connaître la vraie rentabilité de ton investissement locatif, au-delà du simple loyer affiché.
Entrées :
- Loyers annuels perçus
- Charges non récupérables (entretien, réparations)
- Taxe foncière et taxe d’habitation
- Assurances propriétaire
- Taux de vacance locative (périodes sans locataire)
Sorties :
- Rendement brut (loyers / prix d’achat)
- Rendement net (après charges et taxes)
- Rendement net-net (après fiscalité)
Référence Maroc : Un bon rendement brut se situe entre 5% et 8%. En net-net, vise au moins 3,5-4,5%.
Cash-flow mensuel
À quoi ça sert ? Savoir si ton investissement locatif génère de l’argent chaque mois ou au contraire te coûte (effort d’épargne).
Entrées :
- Loyers mensuels
- Charges mensuelles (copropriété, entretien)
- Mensualité de crédit
- Frais de gestion locative (si agence)
Sorties :
- Cash-flow mensuel (positif ou négatif)
- Marge de sécurité en cas d’imprévu
Objectif : Viser un cash-flow positif dès le départ, ou au pire légèrement négatif si tu as une stratégie de plus-value à moyen terme.
Cap rate & IRR (taux de rentabilité interne)
À quoi ça sert ? Mesurer la performance financière globale de ton investissement, revente incluse.
Entrées :
- Flux de trésorerie projetés sur X années (loyers, travaux, etc.)
- Prix d’achat initial
- Prix de revente estimé
Sorties :
- Cap rate (capitalisation instantanée)
- IRR (Internal Rate of Return) : ton rendement annuel moyen sur toute la période
Conseil : Un IRR supérieur à 8-10% net est excellent pour un investissement locatif classique au Maroc.
Location meublée vs nue / courte vs longue durée
À quoi ça sert ? Choisir le régime locatif le plus rentable selon ton bien, ta localisation et ta disponibilité.
Entrées :
- Loyer selon le régime (nu, meublé, courte durée type Airbnb)
- Taux de rotation des locataires
- Frais supplémentaires (ménage, plateforme, ameublement)
- Fiscalité applicable
Sorties :
- Rentabilité comparée
- Seuil d’occupation minimum pour que la courte durée soit rentable
Exemple : Un studio à Marrakech peut rapporter 3 000 MAD/mois en location nue, 4 500 MAD en meublé longue durée, et jusqu’à 8 000 MAD/mois en Airbnb… mais avec un taux d’occupation de seulement 60% et beaucoup plus de gestion.
4. Frais d’acquisition & Fiscalité : Ne laisse rien au hasard
Frais d’acquisition (droits, notaire, garantie)
À quoi ça sert ? Estimer précisément tous les frais liés à l’achat (souvent 5 à 8% du prix du bien).
Entrées :
- Prix du bien
- Type de bien (neuf ou ancien)
- Mode de financement (crédit ou comptant)
- Ville (les frais notariés peuvent légèrement varier)
Sorties :
- Estimation tout compris en MAD et en pourcentage
- Détail : frais de notaire, droits d’enregistrement, conservation foncière, frais d’hypothèque
Exemple : Pour un bien de 1 000 000 MAD, compte environ 60 000 à 80 000 MAD de frais totaux.
Fiscalité locative (ordre de grandeur)
À quoi ça sert ? Anticiper l’impôt sur tes revenus locatifs et optimiser dans le cadre légal.
Entrées :
- Loyers annuels bruts
- Charges déductibles
- Type de location (nu, meublé, professionnel)
Sorties :
- Impôt estimatif annuel
- Taux effectif d’imposition
- Conseils d’optimisation légale (déclaration, abattements, régime réel vs micro)
Rappel Maroc : Les revenus locatifs sont imposables. En location nue résidentielle, l’impôt forfaitaire est souvent autour de 10% du loyer annuel, avec un abattement de 40%.
Plus-value à la revente (scénarios)
À quoi ça sert ? Calculer le gain net que tu réaliseras en revendant ton bien, après fiscalité.
Entrées :
- Prix d’achat initial
- Frais d’acquisition et travaux capitalisables
- Prix de vente envisagé
- Durée de détention (exonérations possibles après un certain délai)
Sorties :
- Plus-value brute et nette
- Fiscalité potentielle sur la plus-value (20% au Maroc, avec exonérations partielles selon durée)
Astuce : Garde toutes les factures de travaux importants : ils réduisent ta base imposable.
5. Gestion locative & Risques : Sécurise ton investissement
Vacance & loyers impayés
À quoi ça sert ? Mesurer l’impact d’une période sans locataire ou d’un impayé sur ta rentabilité.
Entrées :
- Taux d’occupation prévu (ex. : 90% = 1 mois de vacance/an)
- Montant du dépôt de garantie
- Souscription ou non à une assurance loyers impayés
Sorties :
- Impact sur le cash-flow annuel
- Impact sur le rendement net
Réalité terrain : Dans les grandes villes marocaines, un taux de vacance de 5 à 10% est courant. Intègre-le dès le départ dans tes calculs.
Révisions de loyers & indexation
À quoi ça sert ? Projeter l’évolution de tes loyers sur 5 à 10 ans en tenant compte de l’inflation ou des indices de référence.
Entrées :
- Loyer initial
- Indice de référence (inflation, indice immobilier)
- Échéances de révision (annuelle, triennale)
Sorties :
- Nouveau loyer après révision
- Effet cumulé sur la rentabilité à long terme
Conseil : Inscris une clause de révision dans ton contrat de bail pour protéger ton pouvoir d’achat.
Assurances & couverture
À quoi ça sert ? Comparer les offres d’assurance (PNO, loyers impayés, vacance locative) et choisir la couverture optimale.
Entrées :
- Primes annuelles des différentes assurances
- Garanties incluses
- Franchises applicables
Sorties :
- Coût/risque comparé
- Niveau de protection recommandé selon ton profil
Recommandation : L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est souvent obligatoire en copropriété et vivement conseillée dans tous les cas.
6. Travaux, Valeur & Revente : Maximise ton patrimoine
Budget travaux & retour sur investissement
À quoi ça sert ? Évaluer si les travaux envisagés sont rentables (gain de loyer, gain de valeur, économies d’énergie).
Entrées :
- Devis des travaux
- Économies d’énergie attendues (si rénovation thermique)
- Gain de loyer ou de valeur du bien post-travaux
Sorties :
- ROI des travaux (en %)
- Délai de récupération de l’investissement
Exemple : Refaire une cuisine pour 80 000 MAD peut augmenter le loyer de 500 MAD/mois et la valeur du bien de 100 000 MAD. ROI intéressant si tu revends dans les 3-5 ans.
Valeur vénale par comparables
À quoi ça sert ? Estimer le prix de marché de ton bien en te basant sur les transactions récentes du secteur.
Entrées :
- Surface en m²
- Localisation précise
- État du bien (neuf, bon, à rénover)
- Transactions comparables récentes
Sorties :
- Fourchette de valeur réaliste
- Écart au marché (surévaluation ou sous-évaluation)
Conseil : Utilise des plateformes comme Mubawab, Avito ou consulte des notaires pour obtenir des références fiables.
Scénario de revente
À quoi ça sert ? Anticiper le produit net de ta revente selon différents horizons et hypothèses de croissance.
Entrées :
- Horizon de revente (en années)
- Croissance annuelle des prix immobiliers dans la zone (ex. : +2% à +5%)
- Frais de sortie (agence, notaire, fiscalité plus-value)
Sorties :
- Produit net de revente
- TRI global de l’opération
- Analyse de sensibilité (et si les prix stagnent ? baissent ?)
Réalisme : Ne table pas sur une croissance démesurée. Reste conservateur dans tes projections (2-3% annuel est raisonnable).
7. Outils MRE (Marocains Résidant à l’Étranger)
Convertisseur multi-devises & coûts de transfert
À quoi ça sert ? Calculer combien tu recevras réellement en MAD après conversion et frais de transfert.
Entrées :
- Montant en devise d’origine (EUR, USD, CAD…)
- Canal de transfert (banque, Western Union, Wise, etc.)
- Taux de change appliqué
Sorties :
- Montant net reçu en MAD
- Frais totaux (commission + spread de change)
- Taux effectif réel
Astuce MRE : Compare plusieurs canaux. Wise ou Remitly sont souvent plus avantageux que les banques traditionnelles pour les transferts réguliers.
Checklist éligibilité (banque & aide)
À quoi ça sert ? Vérifier rapidement si tu es éligible aux crédits immobiliers MRE et aux dispositifs d’aide (Fogarim MRE, etc.).
Entrées :
- Statut de résidence (MRE confirmé ou non)
- Revenus à l’étranger
- Pays de résidence
- Type de bien visé (résidence principale, secondaire, investissement)
Sorties :
- Pré-admissibilité bancaire
- Liste des pièces à réunir (attestation de résidence, relevés bancaires étrangers, etc.)
Bon à savoir : Les banques marocaines proposent des taux préférentiels pour les MRE, souvent 0,5 à 1 point en-dessous des taux standards.
8. Outils pro & promoteurs
Étude de faisabilité express
À quoi ça sert ? Évaluer rapidement la viabilité financière d’un projet de promotion immobilière.
Entrées :
- Coût du terrain
- Coût de construction (au m²)
- Prix de pré-ventes estimé
- Schéma de financement (fonds propres, crédit promoteur)
Sorties :
- Marge brute et nette du projet
- Point mort (nombre de lots à vendre pour couvrir les coûts)
- Sensibilité aux variations (hausse des coûts, baisse des ventes)
Public cible : Promoteurs, marchands de biens, investisseurs en opérations groupées (VEFA, lotissements).
Plan de trésorerie chantier
À quoi ça sert ? Anticiper les besoins en fonds de roulement et éviter les ruptures de trésorerie pendant le chantier.
Entrées :
- Calendrier des appels de fonds (avancement travaux)
- Calendrier des décaissements (fournisseurs, salaires, sous-traitants)
- Calendrier des encaissements (ventes, crédit relais)
Sorties :
- Besoin en fonds par période
- Risques de liquidité identifiés
- Solutions de couverture (crédit relais, avance client)
Importance : Un chantier bien géré financièrement évite les retards, pénalités et tensions avec les partenaires.
9. Comment ces simulateurs te font économiser
Temps
En 3 à 5 minutes, tu obtiens un diagnostic chiffré complet et des pistes d’action concrètes (quel taux négocier, quelle durée privilégier, quelle fiscalité optimiser).
Fini les heures passées à comparer manuellement les offres bancaires ou à refaire 10 fois tes calculs sur Excel.
Argent
- Optimisation du TAEG : En comparant les vraies offres (frais inclus), tu peux économiser 10 000 à 30 000 MAD sur un crédit de 500 000 MAD.
- Frais d’acquisition maîtrisés : Savoir précisément combien prévoir te permet de négocier et d’éviter les mauvaises surprises.
- Cash-flow sécurisé : En intégrant vacance locative et imprévus, tu évites les mois difficiles.
- Travaux ciblés à ROI positif : Tu n’investis que dans ce qui rapporte vraiment.
Décision
Grâce aux scénarios comparés et aux stress tests, tu négocies mieux avec la banque, le vendeur, le locataire. Tu évites les erreurs coûteuses (durée de crédit inadaptée, bien mal évalué, fiscalité sous-estimée).
Tu passes de l’incertitude (« Je ne sais pas si c’est un bon deal ») à la confiance (« J’ai les chiffres, je sais où je vais »).
10. Bonnes pratiques d’utilisation
1. Renseigner des données réalistes
Tes simulations ne valent que ce que valent tes données d’entrée. Sois honnête sur :
- Tes revenus réels (après impôts)
- Tes charges actuelles (n’oublie rien)
- Le taux de vacance probable (ne table pas sur 100% d’occupation)
- Les frais réels (demande des devis, ne devine pas)
2. Comparer au moins 2 scénarios
Ne te contente jamais d’une seule simulation. Teste :
- 20 ans vs 25 ans de crédit
- Meublé vs nu
- 10% d’apport vs 20%
- Taux fixe vs variable
C’est en comparant que tu verras ce qui optimise vraiment ton projet.
3. Sauvegarder tes simulations
Exporte tes résultats en PDF. Cela te servira pour :
- Présenter ton dossier à la banque
- Convaincre un investisseur ou un associé
- Garder une trace de tes hypothèses initiales
4. Revenir après visite ou devis
Tes premières simulations sont basées sur des estimations. Une fois que tu as visité le bien, obtenu des devis de travaux ou reçu des offres bancaires précises, refais tes calculs pour affiner et valider ton choix.
11. FAQ : Les questions les plus posées
Quel est le meilleur simulateur immobilier pour débuter ?
Commence par le simulateur de capacité d’achat pour savoir combien tu peux emprunter, puis enchaîne avec le simulateur de mensualité pour visualiser l’impact sur ton budget.
Les simulateurs sont-ils fiables ?
Oui, à condition de rentrer des données réalistes. Ils utilisent les formules financières standards (taux actuariel, amortissement linéaire, IRR). Vérifie toujours avec un conseiller bancaire ou un expert-comptable pour finaliser.
Peut-on utiliser ces outils pour un investissement à l’étranger ?
Les principes sont les mêmes, mais les taux, la fiscalité et les frais varient selon les pays. Adapte les données d’entrée en conséquence.
Combien de temps faut-il pour maîtriser ces outils ?
5 à 10 minutes pour prendre en main un simulateur. Après 3-4 simulations, tu seras à l’aise et tu gagneras en rapidité.
Faut-il être expert en finance pour les utiliser ?
Non. Ces outils sont conçus pour être accessibles. Si tu sais lire une fiche de paie et un relevé bancaire, tu peux les utiliser.
Ces simulateurs remplacent-ils un conseiller bancaire ?
Non, ils le complètent. Utilise-les pour préparer tes rendez-vous, comparer les offres et négocier en connaissance de cause. Le conseiller validera et personnalisera selon ton profil.
Où trouver ces simulateurs ?
De nombreux sites immobiliers, courtiers et banques proposent des simulateurs gratuits. Privilégie ceux qui détaillent les calculs et te permettent d’exporter les résultats.
Prends le contrôle de ton projet immobilier
Acheter, financer ou investir dans l’immobilier au Maroc ne doit plus être un saut dans l’inconnu. Avec ces 24 simulateurs immobiliers, tu disposes de toute l’artillerie nécessaire pour transformer tes intuitions en décisions éclairées.
Chaque simulation est un pas de plus vers la maîtrise de ton projet : tu gagnes en temps, en argent et en confiance. Tu ne subis plus, tu décides.
Alors, prêt à simuler ton prochain coup gagnant ?
À toi de jouer.
